-bauratgeber.ch - Tipps zum Thema Wertbestimmung - 16.08.2018
 Planung / Grundlagen / Wertbestimmung       


WAS IST DAS HAUS WERT?

Wie setzt sich der Wert einer Liegenschaft zusammen?

Viele Faktoren bestimmen den Wert einer Liegenschaft. Unten stehend sind die wichtigsten aufgelistet:

Grösse des Gebäudes
- Kubikmeter gemäss SIA
- Kubikmeter gemäss Gebäudeversicherung
- Raumaufteilung
- Zimmergrössen
- Interne Erschliessungen (z.B. Korridore)

Architektur des Gebäudes
- Alter, Zustand, Mängel
- Architektur (traditionell, modern)
- Grundrisskonzeption (offen, geschlossen)
- Flexibilität und Individualität
- Konstruktion (Mauerwerk, Holzbau, Betonbau)
- Qualität der verwendeten Produkte, Materialien und Farben

Innenausbau
- Ausbaustand von Küche, Bad und WC
- verwendete Produkte und Materialien im Inneren des Hauses
- Gesamtkonzeption des Innenausbaus
- Individualität und Details des Innenausbaus
- Farbkonzept

Technische Ausstattung
- Heizung (Öl, Gas, Erdwärme, Solarenergie)
- Sanitäre Installationen
- Elektroinstallationen, TV-Anschlüsse, usw.

Potential der Liegenschaft
- Ausnutzung des Grundstücks
- Ausbaumöglichkeit des Dachgeschosses
- Möglichkeiten zur Umnutzung
- Kann die Liegenschaft flexibel auf neue Bedürfnisse abgestimmt werden (z.B. wenn die Kinder     ausziehen)?

Lage des Gebäudes
- Ausrichtung des Hauses auf der Parzelle
- Besonnung des Hauses
- Aussicht
- Einblick in das Gebäude durch die Nachbarschaft

Grösse und Form des Grundstücks
- Landfläche in m2
- Bebaubarkeit (Ausnutzungsziffer oder Überbauungsziffer)
- Geometrie des Grundstücks

Lage des Grundstücks
- Lage der Gemeinde
- Lage in der Gemeinde oder im Quartier
- Topografie (Hanglage oder flaches Gebäude)
- Geologie des Grundstückes (Fels, Kies, Lehm usw.)

Standortqualität und Umfeld
- Erschliessung (öffentlicher Verkehr, Auto usw.)
- Kindergarten, Schulen
- Kulturelles Angebot (Theater, Kino usw.)
- Freizeitangebot
- Einkaufsmöglichkeiten, Post usw.

Rechtliche Aspekte
- Land im Baurecht (Laufzeit) oder Grundbesitz
- Sind Dienstbarkeiten, Servitute zu berücksichtigen?
- Sind Altlasten vorhanden (Gebäude im Altlasten-Kataster)?
- Kaufvertrag, Stockwerkeigentümer-Reglement usw.
- Vermietbarkeit, Verkäuflichkeit


Die hedonistische Methode

Die hedonistische Methode stammt aus den USA. Ihr liegt die Idee zugrunde, dass der Käufer nicht ein Gut an sich kaufen will, sondern einzelne nützliche Eigenschaften davon. Daher der Begriff "hedonistisch".

Entwickelt wurde die Methode in den 50er-Jahren um die Preisunterschiede von Automobilen zu erklären. Seither werden hedonistische Modelle häufig für die Erklärung der Preise von heterogenen Gütern verwendet. Dazu gehören Immobilien (Mieten und Marktwerte), Boden, Wein usw. Für heterogene Güter ist darum ein direkter Vergleich von Marktpreisen unmöglich. Auch Immobilien sind keine standardisierten Güter, denn deren Wert besteht aus der Summe der baulichen und geografischen Eigenschaften.

Zu den baulichen Objekteigenschaften gehören Grundstücksfläche, Wohnfläche, Raumvolumen, Alter usw. Zu den geografischen Eigenschaften gehören die Lage der Gemeinde oder des Quartiers (Steuern, Infrastruktur, Einkommen, Tourismus usw.) und die Lage der Immobilie innerhalb der Gemeinde oder des Quartiers.


Schätzung per Computer

Anhand der Preise, die bei Handänderungen erzielt wurden, bestimmt man mit Hilfe einer bewährten statistischen Methode (multiple lineare Regression) den Anteil, den die einzelnen Eigenschaften am gesamten Wert einer Immobilie haben.Diese Eigenschaften leisten einen positiven Beitrag (Prämie) oder einen negativen Beitrag (Abschlag) zum Preis einer Immobilie. Anhand der gesammelten, aktuellen Marktpreise von Immobilien kann dann per Computer eine präzise Vergleichsbewertung durchgeführt werden.

 

 
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