-bauratgeber.ch - Tipps zum Thema Bauplanung - 22.05.2018
 Planung / Bauablauf  / Bauplanung       


SOLIDE HAUSPLANUNG

Grundstückbeurteilung

Bei der Planung des Eigenheims sind einige Kriterien des Grundstücks sehr relevant. Achten Sie deshalb schon beim Erwerb des Landes auf folgende Punkte:
- Erschliessung des Grundstücks (Wasser, Strom, Kanalisation)
- Aussichtslage und Besonnung
- Baugrund- und Grundwasserverhältnisse (Grundwasser, Fels usw.)
- Altlasten im Baugrund (Öl, Industrieabfälle usw.)
- Bauzonenordnung
- Ausnützungsziffer bzw. Baumassenziffer
- Verlauf der Baulinie
- Grenzabstände
- Verbaubarkeit der umliegenden Grundstücke
- Einordnung in die nähere Umgebung
- Baumabestand, bestehende Häuser und Stützmauern

Altlasten

Immer wieder kommt es vor, dass im Rahmen eines Bauvorhabens trotz sorgfältiger Abklärungen im zukünftigen Baugrund Hinterlassenschaften einer seit langem nicht mehr existierenden Firma zum Vorschein kommen – von denen niemand mehr etwas wusste. Viele Standorte, auf denen vor Jahrzehnten sorglos, oft aber nach dem damaligen Stand der Technik oder gar mit Zustimmung (oder zumindest Duldung) der Behörden Abfälle abgelagert wurden, sind mittlerweile zu Altlasten geworden und müssen damit saniert werden.Und dann ist da die finanzielle Seite: Im Gegensatz etwa zur Abfallwirtschaft, trifft die Altlastenproblematik häufig Einzelpersonen oder -betriebe. Und da die entsprechenden Sanierungen häufig teuer zu stehen kommen, gelangen Sanierungspflichtige oftmals rasch an die Grenze ihrer finanziellen Möglichkeiten. Die Altlastenbearbeitung und insbesondere die Fragen der Kostentragung tangieren meist auch das Privatrecht bzw. die Privatsphäre der Betroffenen. So kann für den Inhaber die Belastung seines Grundstücks eine empfindliche Entwertung oder Nutzungs-Einschränkung nach sich ziehen. Sollen Ungerechtigkeiten vermieden werden, ist es daher besonders wichtig, die Altlastenbearbeitung schrittweise, sorgfältig und auf den einzelnen Fall ausgerichtet durchzuführen. Die erforderlichen Massnahmen (Untersuchungen, Überwachung, Sanierung, Nachsorge) sind gemäss Altlasten-Verordnung grundsätzlich vom Inhaber des Standortes durchzuführen.

Zwei wichtige Definitionen:
Belastete Standorte
sind betriebene oder stillgelegte Ablagerungsstandorte (Deponien) sowie Betriebs- und Unfallstandorte, an denen Abfälle abgelagert wurden oder versickerten.
Altlasten
sind belastete Standorte, die zu schädlichen oder lästigen Einwirkungen auf die Umwelt führen oder bei denen die konkrete Gefahr dazu besteht. Sanierungsbedarf!

In den Kataster, welcher von den zuständigen kantonalen Fachstellen geführt wird, kommen alle mit Abfällen belasteten Standorte wie Deponien und Betriebs- bzw. Unfallstandorte. Der jedermann zugängliche Kataster soll nicht nur generell zu Transparenz und klaren Verhältnissen um einen Standort beitragen, sondern auch die heute herrschenden Unsicherheiten bei Bauplanung, Grundstückshandel oder Kreditvergabe im Zusammenhang mit belasteten Standorten vermindern helfen. > Siehe Link BUWAL                                          

Informationsentnahme: Umwelt-Schweiz

Das Objekt

Als Grundlage für die Erstellung eines Vorprojektes benötigt Ihr Baupartner ganz bestimmte Angaben. Er schafft durch seine Deinstleistung, welche künstlerische, technische, organisatorische und administrative Komponeneten aufweist, die Voraussetzung zum gelingen des Gesamtwerkes.Machen Sie sich deshalb Überlegungen zu folgenden Punkten:
 
Raumprogramm
Dies ist eine Auflistung sämtlicher baulicher Einrichtungen und sollte folgende Angaben enthalten::
- Raumbedarf (Zweck der Räume)
- Bezeichnung des Raumes
- Form und Grösse des Raumes ( Länge, Breite, Raumhöhe)
- Orientierung und Zuordnung
- Boden- Wand und Deckenverkleidungen
- Apparate, Installationen und Einbauten
- Ansprüche an die Flexibilität der Räume festlegen
- Spezielle Bemerkungen
- Eventuell Vergleichsobjekte zur Illustration

Das Funktionsschema bildet das Bindeglied zwischen Programm und Entwurf. Es zeigt die Zuordnung der Räume untereinander auf und macht alle drei dimensionen sichtbar.

Vorprojekt
Das Vorprojekt wird üblciherweise bauordnungsgemäss im Masssatb 1:200 oder 1:100 erstellt. Es enthält alle Grundrisse, Schnitte und Fassaden und gibt Aufschluss über die wichtigsten Arumgrössen, Abstände und Abmessungen. Die Pläne werden ergänzt durch einen Kurzbeschrieb sowie den approximativen Anlagekosten.

Bauprojekt
Aufgrund weitere Angaben erstellt der Architekt die Bauprojektpläne. Das Bauprojekt wird im Massstab 1:100 oder 1:200, die zugehörigen Katastersituation 1:500 oder 1:100 dargestellt. Erst wenn massstabsgetreue Pläne vorliegen können Sie die Nutzung richtig planen und überprüfen.Vergleichen Sie dabei Ist-, Ideal- und Sollzustand. Stellen Sie eine Übersicht Ihrer ästhetischen Anforderungen zusammen. Beachten Sie dabei, dass der Innenausbau dem Stil und dem Preis des Wohnobjektes entsprechen sollte.

Bestimmen Sie Ihre technischen Anforderungen. Dabei handelt es sich vor allem um:
- Festlegung der anzuwendenden Bautechniken
- Bestimmung der Materialien für Aussen- und Innenausbau
- Auswahl der Gebäudetechnik (Heizung, Sanitär, Elektro usw.)
- Definition eines Energiekonzeptes (Niedrigenergie, Minergie usw.)
- Wirtschaftliche Anforderungen (Anlagekosten approximativ festlegen, Unterhaltskosten berücksichtigen)
- Rechtliche Anforderungen


Die Baueingabe

Die Anfordeungen an eine Baueingabe sind von Ort zu Ort leicht unterschiedlich. Bauvorhaben müssen also die kantonalen Baugesetze, Verordnungen und Zonenpläne berücksichtigen.
Bevor  die Bewilligungsbehörde das Bauprojekt öffentlich ausschreibt muss das Baugespann stehen. Nachdem die amtliche Publikation des Bauvorhabens und die Einsprachefrist gegen den dreidimensional ausgesteckten Neubau abgelaufen sind und keine Einsprachen bei der zuständigen Behörde eingegangen sind, wird im Normalfall die Bewilligung erteilt. >Baueingabe

Spezialeingaben
Diese können zum überwiegenden Teil bereits parallel zur Baueingabe bearbeitet werden. Die Kanalisationseingabe ist jedoch von der Leitungsführung des Spezialisten abhängig. Die Luftschutzeingabe wir erst eigereicht, wenn die Rohbaukoordinationspläne feststehen. Die übrigen Gesuche wie für das einstellen von Motorfahrzeugen, für Aufzugs-, Tank- und Lüftungsanlagen, Oelfeuerungen, Grundwasserbauten, Pumpenanlagen, Abbrüche usw. erscheinen in der Baubewilligung als Auflage und werden teilseise von den Fachingenieuren durchgeführt.

Baubewilligung
Baubewilligungen sind nicht unbeschränkt gültig, sondern laufen je nach Gemeinde nach einem bis 2 Jahren ab, wenn das Objekt nicht realisiert wird. Der Baubeginn ist erst möglich, wenn die Baubewilligung in schriftlicher Form vorliegt. Als Baubeginn gilt in der Regel das Einmessen des Schnurgerüstes. Die in der Bewilligung festgehaltenen Richtlinien sind strikte einzuhalten.Wird von den genehmigten Plänen abgewichen, benötigt man eine Revisionseingabe.


Der Bauablauf

Ist der bautechnische Planungsprozess bis zur Bewilligungsreife abgeschlossen, folgt die organisatorische Planung des Bauablaufs.

Baubeschrieb und Kostenvoranschlag
Im Baubeschrieb sind alle Materialien, Konstruktionen und Farbe genau bestimmt. Ausserdem enthält er Angaben über die Installationen samt Apparatebestückung. Die Eineilung erfolgt geäss dem Baukostenplan (BKP).

Der BKP ist in sechs Hauptgruppen unterteilt:  > Lexika/Baukostenplan

0  Grundstückserwerb, Baurechtserwerb, Ingenieurleistungen, Erschliessungen usw.
Vorbereitungsarbeiten, Baugrunduntersuchungen, Räumung/Sicherung, Anpassung an bestehende Anlagen, Leitungen usw.
2  Gebäudeerstellungskosten
3  Betriebseinrichtungen für spezialisierte Gebäudenutzung
Umgebungskosten: Aussenarbeiten, Gartenanlagen, Plätze, Stützmauern usw.
5  Baunebenkosen: Versicherungen, Gebühren, Bewilligungen usw.

Während der Baubeschrieb die Qualität fixiert, sind aus dem KV (Kostenvoranschlag) die zur Verfügung stehenden Mittel je Arbeitsgattung ersichtlich. Der detaillierte Kostenvoranschlag zeigt die Baukosten mit einem Genauigkeitsgrad von plus/minus 3 - 5 Prozent. Überschreitungen von über 10 Prozent gelten unter bestimmten Voraussetzungen als zu grosse Abweichung.

Bauprogramm und Finanzplan
Das Bauprogramm zeigt den zeitlichen Ablauf während den Bauarbeiten bis zum Bezug auf. Wichtig ist dabei eine laufende Kontrolle und Anpassung der Eintragungen entsprechend dem tatsächlichen Geschehen. Der Finanzplan zeigt dem Bauherren und seinem Geldgeber die Zahlungen aus dem Baukredit im zeitlichen Ablauf. Auch hier sind allfällige Korrekturen nachzutragen.

Pläne
Der Architekt zeichnet aufgrund des Bauprojektes die Rohbaupläne im Masstab 1:50. Bauteile, Räume und Einbauten mit kompliziertem Charakter werden in einem kleineren Verhältniss, wie 1:20, 1:10, 1:5 oder 1:1 dargestellt werden.

Werkverträge und Finanzrapport
Vor Abschluss eines Werkvertrages führt der Architekt oder der zuständige Spezialist eine Ausschreibung durch. Sobald sich der Auftraggeber entschieden hat, kann der Werkvertrag in drei- bis vierfacher Ausfertigung ausgestellt und allseitig unterschrieben werden. Der Finanzrapport wiederspiegelt die tatsächliche Kostenentwicklung auf der Baustelle und ergänzt in diesem Sinne den KV. Allfällige Abweichungen vom KV und Finanzplan sind zu begründen und von der Bauherrschaft laufend genehmigen zu lassen.

Bau- und Ausführungskontrolle:
Grundsätzlich ist der Architekt oder GU/TU für die Bau- und Ausführungskontrolle zuständig und verantwortlich. Dennoch sollte der Bauherr die Kontrolle über den Bauablauf behalten.

Bauabnahme:
Mit der Bauabnahme endet die Phase der Ausführung. Damit geht das Bauobjekt mit allen Pflichten und Rechten an den Bauherrn über. Es ist deshalb wichtig, alle Mängel in einem formellen Protokoll festzuhalten und vertragsrechtlich zu regeln.


Das Risikomanagement

Auch wenn Ihr Architekt die gesetzlichen Grundlagen von Berufes wegen kennen sollte, nüssen Sie als Bauherr und Vertragspartner darauf achten, dass Sie Iher Haftung vertraglich so weit als möglich an die Fachleute übertragen.
Das Bauherren Risikomanagement umfasst auch eine Analyse der möglichen Unfälle und Schäden, welche bei der Erstellung de Bauobjektes eintreten können, mit dem Ziel der Verhütung und der finanziellen Sicherstellung. > Planung/Versicherungen

 

 
Interessante Links

 
 
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